2003年中共中央18号文件出台至今，十年间全国房价涨幅达145%。房地产结构性过热积累着潜在的金融风险，不利于房地产市场乃至国民经济的持续健康发展。转变调控思路已变得刻不容缓。
一、 我省房地产发展现状及问题
（一）省内房地产的主要矛盾仍旧是供需矛盾。
截止2011年我省户籍人口的人均住宅面积为
楼市库存方面，目前我省住宅库存呈现明显地区差异。如2013年南京库存面积350万m2，供略小于求；常州库存高达1500万m2，苏州也有1150万m2，呈现供大于求，我省房地产市场依旧是供求失衡，地区差异明显。
（二） 省内房地产的次要矛盾是供应结构不合理的矛盾。
主要体现在
（三）我省房地产供应尚不能满足多样化消费需求。
在社会经济环境、人口结构不断发展的当下，房产需求是多样化的，房产产品的供应要精细化的差别对待。在中共十八届三中全会对于养老改革的重视以及“以房养老”政策试点的激励下，养老地产、医疗地产、文化地产、旅游地产等差异化地产的需求正蓄势待发，其商业价值再度被深挖。以养老地产为例，北京、上海、浙江目前均具有10个以上的项目在运作。而我们江苏省在这方面的探索和尝试还未展开，需要紧追猛赶、迎头赶上。
（四）商业地产异军突起，需加强政策引导和合理规划。
在住宅市场受调控影响的同时，我省的商业地产市场在万达、苏宁、弘阳等综合体项目的带动下被一步步催热。近年综合体及购物中心在江苏得到了快速发展，人均面积突破
二、 对我省房地产健康持续发展的建议
（一）坚持“双轨”管理模式，逐步推动商品房“市场化”进程。
一要保障“限购令”初步成果，实现平稳过渡。现行的“限购令”主要通过防投资过热与防通胀来控制房价，供需矛盾依然存在，治标不治本。只有实现“市场化”调节才能真正步入健康发展，但这并不意味着限购令就此“一刀切”叫停。中国房地产尤其是江苏这样人口密集的重点省份，住房需求旺盛，“一刀切”极可能引发房价报复性反弹，应该通过逐级、逐步的政策微调，循序渐进地实现从“限购”的行政干预过渡到以“市场”为主导的良性发展。二要大力加强保障房开工建设与质量监控，严格后期分配管理工作。首先，在保障房资金筹集、管理及使用方面严格管理，真正体现银行贷款优惠政策，防止地方政府自筹资金渠道混乱，筹资压力与偿债风险增大。其次，在保障房建设管理方面，严格监管，防止过于追求建设速度，忽视基本建设程序，导致房屋质量问题。再次，在分配销售方面，加强审核管理力度，相关信息必须公开。最后，在配套及后续管理方面快速跟进，杜绝后续配套基础设施不足，影响居民入住率和满意度。
（二）有效引导房地产开发建设与市场需求对位。
一要鼓励房地产多级化发展模式，满足省内人口发展需求。结合省内各种资源导入的大量人口与江苏人口结构改变趋势，针对未来5年需求较大的“刚需住宅”、改善需求较集中的“成品房”，制定阶段性的购房优惠与税费减免政策。针对因家庭结构演变滋生出的“养老住宅”，除了制定对应的扶持政策外，更应加强其医疗等相关公共配套的建设，借鉴发达国家的成功范例，找到适应国情的养老地产模式。针对省内产业流动人口，结合住建部设立住房政策性金融机构的方案研究，推动面向流动人口的中低收入者提供住房贷款担保或发放贷款，进一步完善保障住房的政策。二要鼓励房地产多元化发展模式，推动省内城市化发展进程，针对南京、苏州、无锡、常州等旅游地产发展空间巨大的重点城市，将旅游地产与城市旅游产业发展相结合，给予相应的税费减免政策，同步加大相关生活娱乐配套建设的扶持力度。对近两年兴起的商业地产，尤其是城市综合体的发展制定有针对性的扶持政策，加强项目用地保障、财政支持、项目审批、招商引资等服务，满足城市发展需求。
（三）加强省内房地产管理的长效机制，切实保障管理成果。
一要坚持保障房建设的长效管理机制。做好保障房建设的长效管理体系，特别针对江苏省内流动人口制定详规，有效解决中低收入家庭居住难题。二要以城市中长期发展为依据，以合理的房产税收体系为重要突破口，建立长效调节机制。各地政府需将房地产业发展纳入城市建设的总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。同时借鉴国外房产税收体系的成功经验，制定符合区域特性的合理税收体系。免征首套普通住宅房产税、适度征收二套房产税、二套以上重征房产税；对自住购房者免税，对经营性购房者采取低税政策，对投机性需求的购房者采取征收重税政策，对人均居住面积大幅“超标”的家庭作为房产税扩征后的征缴对象，并加快立法，突破“治标不治本”的调控怪圈，建立长效调节机制，进一步推动房地产的“市场化”进程。
发言人单位和主要职务: 省侨联副主席，江苏弘阳集团有限公司董事长
界别:侨联
