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发布日期:2012-02-13 00:00 来源: 本站原创

有政协委员建议:今明两年保障房集中建成,无法按揭贷款问题亟待解决

  近年来,为解决低收入家庭的住房问题,各地都加大了保障房的建设力度。随着一批批保障房陆续竣工、上市,一个尴尬问题开始引起人们的关注——按照目前各家商业银行的政策,保障房是没法申请到按揭贷款的。在省两会会场,省政协委员、南京财经大学教授陆岷峰建议,政府应该鼓励各金融部门创新业务品种,合规办理保障房按揭贷款。 戚庆燕

  期盼 像买商品房那样办到贷款

  住在南京岗子村的新市民张先生,6年前从山东农村来到南京,在一家建筑公司打工,户口也随之迁到了南京。去年初他结了婚,9月份老婆就怀孕了,买个两室一厅的房子就成了他面临的头等大事。老婆没工作,这几年他手里只攒了5万来块钱。商品房是买不起的,他想到申请保障房。于是,张先生到区房产局咨询,得知自己符合申请的条件。经过了几个月的申请、筛选,终于进入了选房的程序,然而张先生却与心仪的房子失之交臂。“我看中了西善桥的西善花苑,一平米3000多元,比市价便宜很多,但是60来平方的两室套,至少需要20万元钱。亲戚朋友借了个遍,勉强凑到10万元。”张先生告诉记者,他跑到几家银行申请贷款,但都被拒之门外。“银行担心我拿不到房子的产权,所以不给办按揭贷款。”

  记者从南京的几家商业银行了解到,以前很少碰到买保障房的人来申请贷款,这一方面是因为保障房资源稀缺机会珍贵,另一方面是保障房近几年主要用于满足拆迁安置。最近随着一批批的保障房陆续上市,前来咨询申办按揭贷款的市民便多了起来,但因为考虑到保障房的产权问题,银行并未对这些低收入群体办理贷款。

  原因 没产权,银行不放贷款

  据悉,与商品房不同,保障房属政策性住房,5年内不准上市交易,对于银行来说,万一5年内出现了贷款逾期怎么办?银行根本没办法处置房产。因为保障房满5年后由政府优先回购产权,政府不能回购的,需要住房人补交当时优惠的土地出让金后方可上市交易。“银行是经营风险的,在分析是否能对没有产权的保障房发放按揭贷款时,我们假定是借款人未能偿还贷款本息,因此,保障房就成为银行实现其债权的‘最后一根稻草’。”陆岷峰说,“这根稻草,银行能否抓得住,关键还要看产权证能否办到,如果办不到,银行执行的房子不能拍卖交易,最终还是‘空中楼阁’;如果政府部门未行使优先回购,借款人又没有能力补足优惠的出让金,银行可采取第三方(意向购买者)等垫付形式解决。从银行经营风险角度分析,如果保障房没有产权,应不予办理住房按揭贷款,除非有第三方兜底。”

  淮安探索

  推“共有产权房”,但仍贷不到款

  贷不到款,连能够享受的经适房都买不了,这种情况政府又该如何解决?省住建厅厅长周岚告诉记者,“对于买不起经适房的这种情况,这几年政府一直在探索,比如淮安推出的共有产权制度,你可以先付一部分钱,先入住,但产权与政府共有,等有钱了再购买完全产权,这种做法省里一直是鼓励推广的,让低收入人群尽早享受住房保障的实惠。”

  可是,即便可以购买20%的产权,假设一套房子需要50万,购房者也要先拿出10万元,如果这10万凑不齐,银行不给贷款;几年后想把剩余的80%产权买回来,就要一下子再掏40万元,如果手里只有20万元,想从银行贷20万,也是贷不到的。

  “如果买房者没有能力购买剩余的产权,那么,一是产权被政府部门收回,二是政府放弃剩余产权无偿给其使用,三是延长购买剩余产权的期限。其实这也是银行要发放其贷款的风险。政府部门可能会无偿给住房人使用剩余产权,但银行毕竟是经营风险的,要实现‘股东财富最大化’。”

  陆岷峰说,银行如果要对其发放贷款,首先必须要考虑借款人到期有没有能力偿还贷款的风险,即执行的抵押房产如何能实现拍卖的问题,要解决政府剩余产权的问题,如果解决不了,又没有政府或第三方兜底的话,不可以发放按揭贷款。

  建议 政府出台配套政策

  想买保障房却贷不到款,据悉,中央将加大保障房建设力度作为一项重要的民生工程,也对保障房开发企业给予了税收、金融等方面的优惠。

  因此,陆岷峰建议政府出台一些扶持政策,鼓励各金融部门创新业务品种,鼓励合规办理保障房按揭贷款。不过,这个问题的解决还是要依靠更多的金融监管政策、政府扶持政策、商业银行经营发展战略和风险防范机制的创新,只有这样才能让银行无后顾之忧,主动、大胆发放保障房贷款。

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  首套房首付比例调至2成

  “首套商品住房的主要消费群体集中于城市刚需、城市低收入家庭、城市外来务工人员等,此类群体对首套商品住房需求及承受压力都很巨大。”在今年的省两会上,省政协委员刘正云建议,降低首套商品房首付比例及下浮基准利率。据悉,“十二五”期间,江苏提供保障性安居工程139万套,与此同时,江苏将有近470万人成为城市居民。刘正云认为,“如在首套商品住房贷款首付及基准利率上降低门槛,则在一定程度上缓解保障供给压力。”

  刘正云算了一笔账:按照城镇居民首套商品住房面积70平方米考虑,江苏主要城市商品房平均价格按照8300元/平方米,首套住房总价约58.1万元。首套商品住房按贷款30年、以基准利率首付3成计算,首付款为17.43万,贷款总额为40.67万,支付利息57.23万,月均还款2720元。然而,如利率在基准利率基础上下浮10%,这样算来,支付利息为50.33万,如此一来,比之前少还利息6.9万。月均还款额降为2528元,这意味着每月可以少还192元。对此,刘正云建议,江苏首套商品住房首付比例以两成、基准利率下浮10%-20%,或出台首套房贷优惠政策与此对应。考虑到江苏每个城市的住房需求、居民收入等也不一样,建议根据苏北、苏中、苏南区域情况,施行区域差别化信贷政策或优惠扶持政策。 戚庆燕