有政协委员建议：今明两年保障房集中建成，无法按揭贷款问题亟待解决

　　近年来，为解决低收入家庭的住房问题，各地都加大了保障房的建设力度。随着一批批保障房陆续竣工、上市，一个尴尬问题开始引起人们的关注——按照目前各家商业银行的政策，保障房是没法申请到按揭贷款的。在省两会会场，省政协委员、南京财经大学教授陆岷峰建议，政府应该鼓励各金融部门创新业务品种，合规办理保障房按揭贷款。 戚庆燕

　　期盼 像买商品房那样办到贷款

　　住在南京岗子村的新市民张先生，6年前从山东农村来到南京，在一家建筑公司打工，户口也随之迁到了南京。去年初他结了婚，9月份老婆就怀孕了，买个两室一厅的房子就成了他面临的头等大事。老婆没工作，这几年他手里只攒了5万来块钱。商品房是买不起的，他想到申请保障房。于是，张先生到区房产局咨询，得知自己符合申请的条件。经过了几个月的申请、筛选，终于进入了选房的程序，然而张先生却与心仪的房子失之交臂。“我看中了西善桥的西善花苑，一平米3000多元，比市价便宜很多，但是60来平方的两室套，至少需要20万元钱。亲戚朋友借了个遍，勉强凑到10万元。”张先生告诉记者，他跑到几家银行申请贷款，但都被拒之门外。“银行担心我拿不到房子的产权，所以不给办按揭贷款。”

　　记者从南京的几家商业银行了解到，以前很少碰到买保障房的人来申请贷款，这一方面是因为保障房资源稀缺机会珍贵，另一方面是保障房近几年主要用于满足拆迁安置。最近随着一批批的保障房陆续上市，前来咨询申办按揭贷款的市民便多了起来，但因为考虑到保障房的产权问题，银行并未对这些低收入群体办理贷款。

　　原因 没产权，银行不放贷款

　　据悉，与商品房不同，保障房属政策性住房，5年内不准上市交易，对于银行来说，万一5年内出现了贷款逾期怎么办？银行根本没办法处置房产。因为保障房满5年后由政府优先回购产权，政府不能回购的，需要住房人补交当时优惠的土地出让金后方可上市交易。“银行是经营风险的，在分析是否能对没有产权的保障房发放按揭贷款时，我们假定是借款人未能偿还贷款本息，因此，保障房就成为银行实现其债权的‘最后一根稻草’。”陆岷峰说，“这根稻草，银行能否抓得住，关键还要看产权证能否办到，如果办不到，银行执行的房子不能拍卖交易，最终还是‘空中楼阁’；如果政府部门未行使优先回购，借款人又没有能力补足优惠的出让金，银行可采取第三方（意向购买者）等垫付形式解决。从银行经营风险角度分析，如果保障房没有产权，应不予办理住房按揭贷款，除非有第三方兜底。”

　　淮安探索

　　推“共有产权房”，但仍贷不到款

　　贷不到款，连能够享受的经适房都买不了，这种情况政府又该如何解决？省住建厅厅长周岚告诉记者，“对于买不起经适房的这种情况，这几年政府一直在探索，比如淮安推出的共有产权制度，你可以先付一部分钱，先入住，但产权与政府共有，等有钱了再购买完全产权，这种做法省里一直是鼓励推广的，让低收入人群尽早享受住房保障的实惠。”

　　可是，即便可以购买20%的产权，假设一套房子需要50万，购房者也要先拿出10万元，如果这10万凑不齐，银行不给贷款；几年后想把剩余的80%产权买回来，就要一下子再掏40万元，如果手里只有20万元，想从银行贷20万，也是贷不到的。

　　“如果买房者没有能力购买剩余的产权，那么，一是产权被政府部门收回，二是政府放弃剩余产权无偿给其使用，三是延长购买剩余产权的期限。其实这也是银行要发放其贷款的风险。政府部门可能会无偿给住房人使用剩余产权，但银行毕竟是经营风险的，要实现‘股东财富最大化’。”

　　陆岷峰说，银行如果要对其发放贷款，首先必须要考虑借款人到期有没有能力偿还贷款的风险，即执行的抵押房产如何能实现拍卖的问题，要解决政府剩余产权的问题，如果解决不了，又没有政府或第三方兜底的话，不可以发放按揭贷款。

　　建议 政府出台配套政策

　　想买保障房却贷不到款，据悉，中央将加大保障房建设力度作为一项重要的民生工程，也对保障房开发企业给予了税收、金融等方面的优惠。

　　因此，陆岷峰建议政府出台一些扶持政策，鼓励各金融部门创新业务品种，鼓励合规办理保障房按揭贷款。不过，这个问题的解决还是要依靠更多的金融监管政策、政府扶持政策、商业银行经营发展战略和风险防范机制的创新，只有这样才能让银行无后顾之忧，主动、大胆发放保障房贷款。

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　　首套房首付比例调至2成

　　“首套商品住房的主要消费群体集中于城市刚需、城市低收入家庭、城市外来务工人员等，此类群体对首套商品住房需求及承受压力都很巨大。”在今年的省两会上，省政协委员刘正云建议，降低首套商品房首付比例及下浮基准利率。据悉，“十二五”期间，江苏提供保障性安居工程139万套，与此同时，江苏将有近470万人成为城市居民。刘正云认为，“如在首套商品住房贷款首付及基准利率上降低门槛，则在一定程度上缓解保障供给压力。”

　　刘正云算了一笔账：按照城镇居民首套商品住房面积70平方米考虑，江苏主要城市商品房平均价格按照8300元/平方米，首套住房总价约58.1万元。首套商品住房按贷款30年、以基准利率首付3成计算，首付款为17.43万，贷款总额为40.67万，支付利息57.23万，月均还款2720元。然而，如利率在基准利率基础上下浮10%，这样算来，支付利息为50.33万，如此一来，比之前少还利息6.9万。月均还款额降为2528元，这意味着每月可以少还192元。对此，刘正云建议，江苏首套商品住房首付比例以两成、基准利率下浮10%-20%，或出台首套房贷优惠政策与此对应。考虑到江苏每个城市的住房需求、居民收入等也不一样，建议根据苏北、苏中、苏南区域情况，施行区域差别化信贷政策或优惠扶持政策。　戚庆燕