季正明委员作题为
《“以房权换股权”创立新型农民合作社
探索我省富民增收长效机制》的发言
（
（ 2011年 2月 11日上午 ）
“以房权换股权”，就是通过市场化运作机制，将失地农民的富余住宅享有权以折价入股的方式，转换为一种新型的可以流通的生产资料，并根据市场规则进行自主经营和管理；失地农民在转为新市民的同时成为富民合作社股东，每年享受投资收益分红，稳定获取财产性收入。这种以失地农民为主体、“以房权换股权”的新型农民合作企业，为城乡一体发展，促进农民富裕，实现失地农民收入倍增计划，创出了一条新路，值得总结推广。
实践表明，“以房权换股权”不但使广大失地农民拥有了新型生产资料，增加了收入，同时也节约了土地资源，减轻了政府安置压力，促进了区域经济社会转型发展，实现了多方共赢。
1．农民收入有了大幅增加。以无锡新区新安街道创办的“新安富民物业股份合作社”为例，按照章程，拆迁户安置房入股折价为每平方米2000元。目前，参与新型生产资料转换的户均面积约90平方米，折合股金18万元，按保底年收益率8%计算，年收益为14400元，折合每月收益1200余元，与同等面积简装房相比较，不但远高于每月600元的出租收益，还节省了一大笔装修和管理等费用。目前，越来越多的拆迁农民踊跃加入富民合作社，入股农户已达4815户，入股面积超35万平方米，折合股金超过7亿元，拉动全街道人均创收2200元，入社户均收入增加近20000元。
2．各类资产获得有效盘活。在政府的政策扶持下，通过市场化手段放大其盈利能力，将农民的原有资产转化为可用资金，积极投向各类优质资产，在获得持续稳定收益的过程中实现了农民新型生产资料的保值、增值。此外，今后还可将其他集体单位的拆迁后闲置资产，通过打包整合的方式，一并交由富民合作社管理运作，可使这部分闲置资产焕发新的生机和活力。
3．土地资源实现极大节约。通过“房权换股权”，减少了安置房实际需求数量，节约了大量土地资源。这些节省的土地指标可以更多地用于其他开发建设项目。
4．资金效应得到有效放大。一方面，减少安置房实际需求数量，节约了大量建设投入，按安置房建造成本测算，政府直接节省建房成本约5亿元，同时也节省了每平方米6-12元的拆迁过渡费及相关补贴。另一方面，农民合作企业参与的有效资产建设，本应由政府直接投资或由政府融资平台代建，政府本应向银行支付8-9%的实际利率，政府对房权折合股权后承诺支付的保底收益，实际相当于本应支付给拆迁户的部分过渡费和银行的财务费用直接支付给了入股农民，政府的净支出实际并未增加。
5．区域发展步伐明显加快。政府通过“以房权换股权”转换安置，显著减轻了安置压力，不但缩短了2-3年的建设安置期限，还加快了农居拆迁速度，确保了规划建设按计划推进。
富民股份合作社这种经济模式的创立，对我省以科学发展观为指导，进行经济结构调整、优化投资、创新创业、保证和改善民生具有积极的现实意义和长远意义。为此，我建议：
1．以失地农民为主体，“以房权换股权”的新型农民合作企业，对促进农民富裕、推进城乡一体化发展具有重要作用。建议省有关部门进行深入调研，加以总结。
2．出台相关扶持政策，使这一新型农民合作企业得以健康发展。当前首要问题是解决税法相关政策。目前，富民股份合作社的主营业务为房屋租赁，分红股金为税后利润。按照现行税法相关规定，企业获利部分需缴纳25%的企业所得税，农民所获红利需缴纳20%的个人所得税，房屋租金收益需缴纳5%的营业税，另外还需缴纳12%的房产税以及其他费用。经初步估算，若全额缴纳企业所得税、个人所得税、营业税、房产税、城建税等相关税收和其他基金费，总税负占经营收入的40%—50%左右，税负明显偏重，削弱了富民股份合作社的富民效应。
当前，针对“以房权换股权”富民股份合作社的税收政策尚不明确。从长远看，应加强调查研究，明确法律指导，出台相关政策，保障富民股份合作社能够获得长足发展；从当前出发，建议对富民股份合作社投资建设的商用物业出租收益，套用苏政办发[2006]136号（文件名称）关于“以农民个人实际出资（入股）的农民合作组织，其建造的‘打工楼’出租收入，比照个人出租房屋综合税率5%征收相关税收”的规定征收。
3．在推广“以房权换股权”过程中，不断探索对失地农民的补偿机制，引导农民树立股权财富的传承观念，积累政府助民富民的新经验，创建富民增收长效机制。
发言人单位和主要职务：无锡市政协副秘书长，致公党无锡市委副主委兼秘书长，高级经济师
界别：致公党
