调研情况：

近年来，我省商品住宅小区规模不断扩大，人民追求美好生活的向往日益增长，居民对物业服务的品质要求也日益提高，随之而来，业主、物业及开发商之间的矛盾也日益增多。在此背景下，代表业主自治组织机构的业主委员会也开始蓬勃发展。

业主委员会是由小区业主大会选举产生，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并且监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约的业主自治机构，对小区管理起着重要而积极的作用。

在实际生活中，部分小区出现业主大会筹备与召开困难、业委会行事不规范、人员素质参差不一、物业管理不规范、信息公示不透明等问题，这些与每个人的居住感受与切身利益息息相关，由此产生的物业纠纷呈多发态势。以南京为例，2020年12345政务热线服务量达281.22万件，同比上升25.29%。其中，物业管理在市民关注热点问题中排第一，在新闻报道上也多次出现由此引发的各种暴力冲突事件，具有普遍性对抗的社会矛盾，成为影响社会稳定的重要因素之一。

问题分析：

1、业主大会筹备困难，相关职能部门管理缺位

主要表现为组织召开业主大会筹备困难、进行业主决策、监督等过程存在难度。城市小区中的业主彼此基本不熟悉，对应有的权利不了解，也不知道如何去参与，加之职能部门管理缺位、不作为，即使相关干部挂名为筹备组组长，也没有进行有效的宣传、引导、监管，导致在筹备业委会流产率高、召开业主大会期间矛盾多。

2、候选人、委员水平与能力参差不一，缺少具体的参选标准

业委会现在某种程度上成了一个贬义词，社会口碑不高，筹备组成员、业委会候选人、委员之间差别比较大，例如有些积极参与，但实际带着私利或有其他目的，达不到唱对台戏，甚至损害广大业主的利益；有些是退休人员，虽有空闲时间，但缺乏相应的专业知识，处理事务能力不强；有些工作较忙，没有太多时间和精力来处理事务，不作为导致矛盾加深；

3、开发商刁难物业阻挠，实际成立业委会过程难

由于业委会成立后，物业的部分事务、财务状况由业委会管理和监督，会影响一部分人的切身利益，这部分人会想出各种办法来阻挠小区业委会成立，例如，开发商不提供召开首次业主大会的资金，不提供清册业主的联系方式；物业对候选人进行收买、造谣、幕后操控，人为制造业主之间的互不信任，拖慢整个流程。而这些阻挠业主行使正常权利的行为，通常较为隐蔽，很难受到处罚和制裁。

4、投票方式落后不透明、投票结果容易被质疑。

如今，业主基本使用微信等即时通讯软件进行沟通交流，在实际执行中，相关法规所建议的使用投票方式落后不透明，以致筹备业主大会以及业委会进行表决各项事务时，对微信认定业主身份的限制门槛过高，如此投票的结果不仅容易会受到业主、物业的质疑，也常常不被相关职能部门所承认。

具体建议：

1、科学做好顶层设计，先试点再铺开，培育扶持专业服务组织参与

真正重视社会普遍矛盾，科学做好顶层设计，建议采取先试点再铺开的形式，由政府部门来主动引导、推动筹备业主大会并成立业委会。可从一些公共收益可观且业主反映强烈的小区进行先尝先试，在不断总结经验的基础之上，再逐步扩大推广，比如通过政府提供或购买服务、开发商筹备经费补充等形式，培育扶持专业服务组织、法律顾问等形式参与住宅小区公共事务服务，参与业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、法律咨询等，为业主提供专业化服务，减少“迷惑”、化解矛盾。

2、鼓励与支持党员积极参与，规范业委会筹备组、成员入选门槛

应该鼓励与支持有党员身份的业主、干部优先参与业委会委员、主任，让业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业等各方面在社区党委的领导下依法依规开展活动，积极营造党建引领下的多方主体共建共治共享的住宅小区治理格局。

针对成员应该制定有一定层次的入选标准，由社区党委从年龄、职业、专业角度、群众基础等方面进行面试与选拔，同时对于业委会委员，日常加强培训，也可适当从公共收益中给予工作补贴，明确公示。

3、加大处罚隐形干预，保护投诉业主的个人隐私

业委会也是一种关联巨大利益的组织形式，业委会成立与否，关系到一块巨大利益蛋糕，即小区物业收益切割给谁、如何切割的问题，由于利益驱动，对于一些小区业主正常推动成立业委会的行为，开发商与物业才会加以阻挠，其中隐形干预最为难以处理，在实践中，相关部门对此类违法行为往往表现于干预过度和保障不足的问题，相关法规对此类行为界限模糊、甚至是偏向其中一方，应重新调研制定，并且切实保护投诉业主的个人隐私。

4、建议在业委会投票工作中主要使用基于微信的在线方式。

以南京为例，《南京市住宅物业管理条例》第三十条提到：本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。但在实际执行中，由于此投票系统操作困难、门槛高、偏小众，极少有小区使用该系统进行投票。如使用线下投票，部分小区还出现了物业或业委会筹备组骚扰业主投票等行为，使业主不堪其扰。同时，在唱票过程中，由于仅有少数人员在场，投票结果也经常让业主怀疑真实性。

如今，业主基本使用微信等即时通讯软件进行沟通交流，物业管家所加的微信、所在的业主群内是能明确到是否为业主本人，所以微信认定业主身份是可行的。

据了解，目前广东深圳等城市开发了基于微信的在线投票系统，通过实名制手机号、业主身份证号、微信和银行实名信息比对等方法来认定业主身份，实现小区业主和房屋的绑定。而且微信在线投票系统可以帮助相关部门对投票结果进行监督，也便于业主查票和永久留存投票结果，建议江苏也可以参考此方式，与时俱进。