调研情况：

住宅小区是城市治理的最小单元，是社会治理的基础。住宅小区物业的管理和服务水平不仅直接影响业主的居住品质，更关系到基层和谐稳定。日前，住房和城乡建设部等十部委联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出了要求。为进一步了解我省住宅小区物业管理服务现状并提出针对性建议，笔者通过组织走访、座谈交流等方式调研了包括泰州市、区两级物业管理行政主管部门、部分街道、社区、居民小区、物业公司等在内的相关主体，并调研了解了南京、扬州等省内其他城市相关情况。调研情况显示，我省物业管理工作有很多卓有成效的探索，比如系统化推进党建引领物业管理创新发展等等，为服务业主的“最后一百米”开辟了新的路径，居民群众获得感、幸福感、安全感不断增强。同时也发现，我省在住宅小区物业管理的法治环境、服务质量、监管力度和治理水平等方面还存在一些不足，与推进城市治理及基层治理现代化的要求相比还有一定的差距。

问题分析：

1.物业管理相关法规整体性不足，上位法与地方法规衔接不够紧密。我省常州、淮安、泰州等市相继出台了住宅物业管理条例，对业主委员会运作、物业服务质量监管等物业管理中的重点环节及主要主体行为进行了详细规范。而省级层面《江苏省物业管理条例》的相关条款更侧重于原则性规定，对物业管理的过程缺乏整体性规范，在应对当前物业管理中的突出问题及新情况方面，为地方提供的法治方案指导性有待加强。

2.物业管理行业发展相对滞后，不能满足新时期治理需求。江苏省物业管理面积位居全国前三，但物业服务企业与广东、北京、上海等地相比规模较小，且物业服务五百强等优质企业数量较少，大多数物业服务企业资质水平较低，专业人员数量不足，从业者素质参差不齐，企业高质量发展动力不足。即便是较为规范的物业公司，也以传统的“管理”理念为主，缺乏服务理念与治理能力，影响了物业融入基层社会治理体系的效能。

3.后资质时代大量市场主体涌入，对物业企业的事中事后监管有待加强。自2018年《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》发布，物业管理行业迎来后资质时代，大量市场主体的涌入给监管带来了较大压力，业主与物业企业信息不对称、部分业主不交物业费和物业企业服务跟不上的恶性循环等问题也为监管工作带来挑战。为此，省内各地纷纷建设物业企业信用管理平台，利用技术手段加强事中事后监管力度。但设区市层面的信用管理在数据的采集、互通和行为判断上均有一定局限性，需要在省级层面加强统筹。

4.物业管理相关主体沟通协作不畅，解决矛盾纠纷的效率低、成本高。业委会、物业企业、居委会、职能部门之间协作效率较低，各相关主体也存在履职不力的情况。比如，作为物业管理中的重要角色，业主委员会在成立、运作、监管等环节仍存在不少问题和困难，实际发挥作用不理想，业委会主观上缺乏尽职意愿、客观上缺乏履职能力的情况普遍存在。一些小区由于缺少场地、经费，“党建引领”部分措施未能落实到业委会的运作和监管中；社区居委会虽然作为基层社会治理的重要力量，但在实际工作中对物业企业约束力不强，导致在化解物业纠纷中难以发挥重要作用；在噪音扰邻、违规养犬、圈地扩院、扒翻种植等常见问题上，物业企业不主动作为，职能部门执法、协作处理不及时，容易引发破窗效应等。

具体建议：

为进一步提升物业服务水平，提高居民生活幸福感，建议加强对我省住宅小区物业服务行业的管理，切实提升基层社区多元治理效能。

1. 完善物业管理法规制度体系，优化物业管理法治环境。一是加强省级立法对地方立法的指导和精准对接。在对全省物管工作进行综合性立法考量的同时，及时回应下级解决实际问题的立法需求，并留足市级地方性立法空间。适时面向社会各界开展物业管理立法意见征集工作。二是在法治层面强力打造江苏特色的“红色物业”。组织对省内各地开展“党建引领”物业管理工作的实践成效和问题困难进行经验总结，参考深圳、浙江宁波等地做法，在《江苏省物业管理条例》中明确社区党组织在小区物业管理中的领导地位和形式；在省级相关党内法规中明确基层党组织在参与物业管理中的职责，对党员干部以及普通党员违反小区管理规约、不履行业主义务的情况明确处分措施。三是进一步为业主委员会赋权。探索推行业主大会统一社会信用代码制度，赋予业主大会（业主委员会）用人、经营等实体权利，同时建立健全业主共有资金管理制度，多方面完善对业委会的行政监管和业主监督。

2.拓展物业服务内涵，构建大物业格局。一是延伸物业服务事项。充分借鉴物业企业在此次疫情防控中发挥的密切联系社区、高效服务居民的优势和实践经验，引导有条件的物业企业向老旧小区改造、养老、托幼、文化等公共服务事项拓展，让物业服务成为推动软基建补齐短板的重要力量。二是加快推进“智慧小区”建设。利用物联网、云计算等新技术的集成应用，全面升级小区的物业信息，住建、公安、消防等相关部门联合制定实施方案，辅助科技手段共同解决如群租房管理、高空抛物、煤气瓶、电动车上楼等小区安全管理难题，以智慧化手段全面提升业主生活的便利度和安全性。三是加大政策支持。建议省物业管理相关部门牵头制定江苏物业服务品牌建设的行动计划，评选表彰标杆物业项目、企业，为物业行业向现代服务业发展给予政策支持，引领物业行业高质量发展。

3.建立省级物业企业信用管理平台，打造物业信用管理联动机制。一是继续深化信用管理在物业管理方面的应用。借鉴浙江、山东等省份已有的建设经验，建立省级平台，统一费用收缴科目等标准，完善信息披露途径，打通设区市数据，实现数据的联动和跨地区应用，对物业服务行业实行宽进严管。二是完善由政府部门、授信管理机构、行业管理机构共同参加的联控联防机制，实现综合监管。对物业服务乱收费、不按协议服务、擅自停水停电、阻碍业主出行、威胁恐吓业主、未按法律规定公示信息、物业服务合同未备案等行为，加强事中事后监管，推动信用信息共享，定期向社会公布企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

4. 建立多元主体共治机制，推动物业管理工作融入基层治理体系。一是健立健全业委会重大事项报告（备案）机制。涉及选聘物业公司、调整物业收费标准等重大事项的，业主委员会要及时向社区党组织报告。对悬而未决的重大事项，或开发商建设遗留问题等疑难物管纠纷，社区党组织视情况召开联席会议协调解决。二是建立完善电子投票、信息公开、物业服务质量和业委会履职评价等智慧化平台，保障业主知情权、参与权、监督权；三是推动城市管理服务向社区延伸，明确相关部门和单位职责，同时，将物业管理工作纳入乡镇（街道）综合管理，建立“条块结合、属地管理”的社区物业管理体制，落实街道属地管理责任，形成社区党组织牵头、职能部门监督指导、物业企业与居民委员会、业主委员会共同参与、业主和第三方机构全面评价的物业管理新格局。