调研情况：

随着新业态、新产业的迅猛发展，传统工业产业单一的大面积、低价格的供地方式，已难以适应新型产业发展的用地需求了。当前，产业用地呈现出研发用地用途比例高、不同用地类型混合利用等新变化。但部分地区不动产交易平台目前对于工业用地产权分割转让尚未放开，无法充分发挥土地资源配置对产业转型升级的促进作用。

问题分析：

目前我省工业用地产权分割转让存在的问题主要有以下三个方面：

1. 地方缺乏统一性管理细则。2019年7月，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》正式发布，这是首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件。但该文件仅是“顶层设计”，具体的“门槛”和操作流程还需要地方政府牵头相关职能部门尽早出台文件予以明确。我省现有政策对工业用地产权分割转让对象和最小分割单元仍有一定的限制。根据江苏省《关于加快推进产业科技创新中心和创新型省份建设的若干政策措施》（苏政发〔2016〕107号）规定，仅将工业用地产权可分割转让对象限定为高标准厂房，可分割最小单元限定于层。而在青岛、东莞等市把科技企业孵化器纳入可分割范围、最小分割单元可以到室、最小分割面积可以到300平方米。

2. 集体经营建设用地转让成政策空白。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》的交易对象仍然是国有建设用地，而2020年1月1日起施行的新《土地管理法》已经明确了通过出让等方式取得集体经营性建设用地使用权的入市地块的转让、出租、抵押，可参照同类用途的国有建设用地执行。而围绕集体经营性建设用地交易存在的政策空白不利于集体入市地块在二级市场的流转，也容易让企业对集体经营性建设用地使用权的权能产生误解。

3. 产权分割转让监管机制不健全。虽然现下产权分割转让尚未放开，但工业用地产权的私下交易和隐性交易时有发生。由于目前尚未建立相应的产权分割转让监管机制，政府反应相对滞后，不利于土地资源的优化配置和产业园区的统筹布局。此外，工业用地产权分割转让在一定程度上也会带来用途“转性”、“囤地”、“炒地”等风险。

具体建议：

为了规范工业用地产权分割转让标准，发挥土地资源配置对产业转型升级的促进作用，建议：

一、探索政策创新，实施分类转让

出台关于工业用地产权分割转让的实施管理细则及相关政策性文件，将产权分割转让分成传统工业用地产权分割转让和工业地产项目精确产权分割转让两类，分类规范产权分割、转让准入门槛和具体标准。其中，工业地产项目精确产权分割转让可以借鉴青岛、东莞等市在科技研发用地（用房）供应和管理方面的先进经验，将生产研发用地（即Ma用地）纳入到可分割转让对象范畴，并参照工业用地标准进行管理。

二、完善交易规则，推动市场发展

对于通过出让等方式取得集体经营性建设用地使用权的入市地块，应明确其具有在二级市场进行转让（包括分割转让）、出租、抵押的权能。可借鉴广东省佛山市南海区经验，一方面搭建城乡统一建设用地二级市场交易平台，实现国有与集体建设用地按统一规则在统一平台进行交易；另一方面明确不同性质建设用地使用权的转让条件，对于集体经营性建设用地的转让，须有村集体三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

三、健全监管机制，防范市场风险

建立产权交易政府监管平台，强化产业用地（用房）利用绩效评估与监管，通过设置入驻标准、限定转让条件来防范市场风险。建立产权交易政府监管体系，尝试把产权转让的审核权限下放至乡镇（开发区），由各乡镇（开发区）把关并承担责任，注重产业用地（用房）利用效益评估，定期筛选出低效用地，及时介入监管。同时，防范市场风险，包括用途“转性”、“囤地”、“炒地”等风险，特别要防止借创新型产业用地变相进行房地产开发的风险。