近年来，我省物业管理工作取得长足发展，法规制度体系建设进一步完善，市场秩序逐步规范，物业监管力度进一步加大，物业服务队伍不断壮大，服务覆盖面稳步提升，业主主体地位意识日趋增强，物业服务水平明显提高。如宿迁市出台实施了《宿迁市市区物业管理办法》“1+4”系列文件，实施了老旧小区改造、物业小区整治提升、综合执法进社区、物业企业规范服务提升、业主委员会培育等系列工程，20个老旧小区、213个物业整治小区面貌一新，综合执法成效在物业整治提升中成果明显，物业服务的软硬件两方面均得到较大的提升。但也存在一些不容忽视的问题和薄弱环节，如监管体系体制机制尚不健全，长效管理管理机制和手段创新不足；前期开发建设单位开发遗留问题给后期物业管理带来的矛盾纠纷；物业企业发展不平衡，高资质企业占比较小；物业服务水平不高，专业化程度较低；部分企业擅自违约、违规侵害广大业主权益事件时有发生；等等。这些都需要我们进一步认清形势，提高认识，切实增强做好物业管理工作的紧迫感、责任感，进一步完善我省物业管理监管体系建设。

  为进一步完善我省物业管理监管体系建设，放开住宅小区前期物业公共服务费政府定价管理，特建议如下：

  一是建议进一步推动综合执法促进属地和部门责任落实。《江苏省物业管理条例》明确规定了属地街道和有关部门的责任，但实际现实情况来看，一些属地和部门如公安、城管、物价等并不愿意也没有介入物业管理，不进小区执法，造成物业管理行政主管部门单打独斗，一些实际问题难以解决。建议从制度层面，推动综合执法进社区进小区，调整物业管理相关机构设置，落实物业管理人员，切实保障物业管理经费，切实促进有关属地和部门履行管理职能。同时不断创新和改进监管手段，如今已经是信息化网络时代，要更加注重监管手段和方式的创新，充分利用网络化、智能化以及信息化等新科技、新平台，创新物业管理与服务监管手段，提升监管科技水平。

  二是建议进一步强化对房地产开发企业的监管，减少和避免开发遗留问题给后期物业管理带来矛盾纠纷。当前开发遗留问题给后期物业管理带来的矛盾纠纷是物业管理矛盾的主要方面之一，要严格按照国家住宅小区规划设计规范和工程标准规范开发企业进行开发建设，确保房屋建设质量。要切实贯彻落实物业承接查验制度，明确建设单位与物业服务企业在前期物业管理阶段的权利和责任，最大限度避免和减少因开发遗留问题给后期物业管理带来矛盾纠纷。建议学习借鉴上海市等先进地方经验，由建设单位交纳物业质量保证金制度，探索建立开发遗留问题防范与处理机制。

  三是建议进一步加强业主委员会培育和监管，引导业主自治管理。业主委员会应该是业主的利益代表，但现实上，大多数小区基本不能成立或成立后也是摆设，甚至被物业服务企业买通而不作为和乱作为，因为对业主委员会及其成员缺少必要的监管手段，缺少应有的责任追究措施，建议进一步明确由民政部门牵头，属地街道和物业管理部门配合，加大对业主委员会组建的指导力度，进一步提高业主大会和业主委员会组建率，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，加强对业主委员会履职行为的监督，促进业主自治管理、自我约束机制的形成。同时针对少部分业主不遵守业主公约，不履行交纳物业费等义务，造成物业管理恶性循环，服务整体水平下降，当前对其缺少必要的监管措施，建议从制度层面、信用角度给予完善和加强。

  四是建议加强对物业服务企业的信用监管，实施第三方评估机制。建立完善的物业服务质量评价机制，制定行业信用等级评定办法，实施第三方评估机制，完善守法诚信褒奖机制和违法失信行为惩戒机制，设立企业诚信档案，定期组织业主满意度测评，定期向社会公布企业信用排名及“失信企业”名单，加强对信用信息评分结果的合理运用，将信用等级评定结果与物业服务项目评优、物业服务招投标等活动挂钩，不断提升物业服务水平，营造良好的市场环境。强化物业管理服务市场准入和退出机制，支持鼓励守信行为，及时惩戒失信行为，促进物业管理服务行业诚信发展。

  五是建议放开住宅小区前期物业公共服务费政府定价管理。国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知(发改价格[2014]2755号)明确放开非保障性住房物业服务价格。而我省目前仍对普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价，建议对《江苏省物业管理条例》有关条款进行修改，进一步放开物业服务价格，建立和完善物业服务标准和收费标准由市场决定的价格形成机制，进一步释放市场活力。