加快建立完善住房保障体系是当前城市中低收入家庭和收入"夹心层"普遍关心的问题。我省住房保障制度构建起步较早，已逐步形成了面向最低收入、低收入、中低收入等不同群体的多层次的保障性住房体系。"十一五"期间，江苏在全国率先实现了低保住房困难家庭申请廉租住房实物配租和租赁补贴、低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租赁补贴"两个应保尽保"。今年，我省进一步与住建部签订住房保障责任书，提出了建设保障性安居工程35万套、发放廉租补贴4万户、解决39万家庭住房困难的工作目标。 总体来看，我省住房保障政策体系框架已基本形成，尤其是分配和准入机制已初具规模，但保障性住房租后或售后的动态管理和退出机制仍不完善，成为影响住房保障制度推进的突出障碍。目前我省在保障性住房后续管理中存在的主要问题有： 1.保障性住房后续动态管理缺乏完备的政策法规。各地虽然规定了对保障性住房的年检制，但相关规定表述比较笼统，年检如何实施并不明确，公开透明的复核程序和指标体系也不健全，缺乏实际操作性。申请家庭取得住房后如发现其不符合条件，尚无有效的退出机制和行政执法手段。对骗取购买经济适用房的，虽有政府回购或者责令按市场价补价款、记入个人征信系统等规定，但缺少更加严厉的处罚措施，违规成本较低。 2.保障性住房正常运转存在诸多困难。按现行的商品房物业运营模式为保障性住房提供物业服务，存在收费难、无法维持运转成本等问题。南京市一些经济适用房小区使用年限较长需要动用维修基金，却因难以达到2/3比例的业主同意而受阻；小区物业服务收费困难，只有60%的收缴率，造成物业公司经营困难；一些住房分配之后还存在一定的空置现象。 3.保障性住房继承政策有待完善。一些地方规定，依法继承经济适用住房的，继承后的房屋性质仍为经济适用住房。但问题是，如果继承人并不符合经济适用房的分配条件，却通过继承获得了经济适用房，这种做法可能存在着另一种性质的不公平，相关的规定还有待完善。 4.保障性住房家庭信息采集难以管理到位。由于没有建立统一的社会征信体系、居民收入透明度低，信息系统提供数据不全面，保障性住房家庭的经济情况不能够得到正确反映；在其经济状况发生变化时，亦不能被及时有效发现，或者政府在年审时也无法查实。居民在申请用房时，存在将高薪工作换低薪工作、花去存款至符合申请条件的可能，"开宝马、奔驰"住保障性住房的行为，缺乏有力的动态监管措施。 完善保障性住房后续管理机制，事关民生，更事关社会公正。为此，建议： 1.出台地方法规，解决保障性住房后续管理问题。国家《住宅法》尚未出台，需要尽快出台地方法规，制定强制措施。厦门、深圳等地均已出台或计划出台住房保障条例。建议我省加快立法步伐，特别针对滥用保障性住房的行为建立处罚机制。如对于空置、转让、出租的保障性住房可以回收，拒不交出的，可直接注销其产权或者使用权；对于经济适用房售后不再符合条件的，明确相应的处理措施。 2.在现有管理基础上建立规范化组织，加大监管力度。保障性住房后续管理实际上是以物业公司为主，进行日常管理和核查的。但物业公司作为企业，不具有相应的行政职能；物业服务合同约定的只是民事权利义务，不具备行政强制性，仅仅依靠物业管理明显不足。实际上可建立由住房保障部门和居委会、物业公司人员共同参与的独立监管机构，形成责任机制。 3.明确政府职能，建立针对保障性住房的物业管理制度。确定政府对保障性住房物业管理的投入比例，以免流于空泛。保障性住房小区物业管理可以采取政府指导，自我管理方式。对于物业维修基金管理，由小区业主授权，遇有紧急情况需要动用维修基金的，可以在建立严格审核制度的基础上，由政府部门监管使用。适当建设政府持有产权的商业用房用于经营，补贴物业服务费用。 4.建立政府回购机制，优化保障性住房资源配置。建议建立经济适用房正常的政府回购机制，杜绝保障性住房分配使用中的腐败现象。谨慎对待经济适用房5年后的上市交易行为，除政府回购外，应严格限制其进行上市出租、出售。保持保障性住房的保障功能，不允许其通过继承等形式变更产权性质，使真正有需要的低收入家庭得到实惠。 5.建立动态管理机制指标体系，严格规范年检与退出的程序。建议规范年检指标、内容，年检情况应定期向社会公示，接受监督，对售租后处理情况也应当向社会及时公开。可以推广苏州等地做法，通过调整租金或者租金补贴等经济方式调节承租人实际支付的租金水平，建立租赁退出机制，并将调租家庭的情况向社会公开。 6.推动部门信息共享，建立全面真实的信息系统。积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、税务、银行等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等情况，从而了解申请家庭的实际经济状况，提供申请保障性住房所必须的核查报告。