一、我省农村集体建设用地流转存在的主要问题 农村集体建设用地流转对耕地保护、经济发展和人民生活水平的提高产生了积极作用，但同时也存在一系列亟待解决的问题。一是认识不清重视不够；二是土地流转法律法规滞后；三是"以租代征"、隐性流转、村委会擅自转让土地使用权等违法现象严重。四是农村集体建设用地流转与产业发展缺乏统筹规划，土地资源浪费严重。五是流转收益分配方式不规范，国家、集体和农民利益得不到保障。六是农村集体建设用地流转缺乏相关配套措施的支持等。 二、加强我省农村集体建设用地流转规范管理的建议 （一）尽快出台地方性的流转规范管理法规。建议我省借鉴广东的做法，尽快出台《江苏省集体建设用地使用权流转管理办法》，允许农村集体建设用地在一定范围内出让、出租、转让、转租、作价入股和抵押，这对于进一步促进我省土地市场建设和保障农民土地权益具有现实意义。 （二）明确集体建设用地流转的主体和流转的条件。应当将完整的集体建设用地产权赋予集体和农民，使农民真正成为土地产权和土地流转的主体。同时，流转应该限定在一定范围内，可以设定以下条件：（1）符合土地利用总体规划、村镇建设规划以及土地利用年度计划；（2）权属合法，四至清楚，没有纠纷；（3）必须是存量建设用地或者已经依法批准为建设用地的农用地；（4）不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。只有明确了哪些集体建设用地可以流转，哪些不可以流转，才能有效规范集体建设用地流转的秩序，提高土地市场效率。 （三）合理分配流转收益，保障农民在收益分配中的主体地位。流转受益的分配应当按照保护农民利益的原则，向农民倾斜。属于农民集体所有建设用地流转的收益，理应属于全体村民所有，如何支配应由村民大会或者村民代表大会决定。其中，农民获取收益的方式，可以是按股分红，也可以是一次性补偿，或者是直接流转获益。属于乡（镇）、村民小组所有的集体建设用地的流转收益，比照村农民集体的分配办法执行。同时，国家不应直接从流转收益中抽取利润，流转收益应当而且只能在集体经济组织内部或者集体建设用地原使用者之间分配。当然，集体建设用地流转是一种带有增值性的土地使用行为，国家可通过税收的方式获取部分增值收益用于基础设施建设。 （四）加强地价管理，实施用地控制指标，节约集约利用土地。我省应在总结城镇土地定级估价和农用地定级估价实践经验的基础上，加强对集体建设用地流转价格管理。各地政府应该公布基准地价，并根据经济发展和土地市场的供需状况及时进行动态调整，使集体建设用地流转价格不低于保护价。在用地项目审批过程中，应明确要求用地项目不仅须符合国家的产业发展规划，还须符合江苏省的产业发展规划，并在用地强度、投资强度方面达到一定的标准。通过建立最低价保护制度及用地控制指标体系，促使我省农村集体建设用地往节约集约的方向发展。 （五）加强配套措施建设，确保集体建设用地流转健康有序进行。一是加强土地用途管制力度，控制进入市场流转的建设用地数量。二是加强对集体建设用地流转行为的监督检查，严厉查处违法违规行为。三是加强村民自治，强化村务公开，建立村务公示制度，让农民积极参与集体建设用地流转决策过程，监督集体经济组织对集体土地资产的经营和管理行为。