通常意义上，多层建筑是指2层以上、7层（含）以下的建筑。本文中所称的多层住址多指5层（含）以上、9层（含）以下的居住用途建筑，主要是5-7层。限于建筑时的资金、法规及技术等方面的原因，该类住宅基本上都没有配装电梯，也没有预留加装空间。随着社会的发展、进步，多层住宅主要居住人群对借助电梯出行的需求越来越迫切。 一、多层住宅加装电梯的现实需求 1、老龄化社会已经到来，老人出行成为迫切需求电梯的最主要人群。 据统计，当前全国老龄人口已达1.6亿，预计2010年以后还将以年800万人以上的数量递增，至2035年将达4亿人，占全国总人口的20%。通常意义上，老人是指年龄在60岁以上的人群。他们也曾经是社会发展的中坚力量，为国家、为社会做出过历史阶段性的贡献，只是因为自然规律逐渐退出了工作岗位，是我们这些后辈学习的榜样，也应该成为全社会关心的对象。老人们要安享晚年，丰富物质和精神生活，就必须保持与社会的接触，分享社会进步的成果。 通过分析人口普查统计资料可以看出，老年人在城市人口中所占的比重也在逐渐加大。在南京市，据南京市老龄委一份调查显示，截至2004年底，南京共有60岁以上的户籍老年人83万，占该市583万户籍人口的14.24%。南京已成为继上海、北京、天津之后进入老龄化最早的城市之一。来得早、增速快、高龄化趋势成为南京迈进老年化社会的三大突出特点。 并且，随着年龄的增长，疾病也更多地降落到老人身上，较为普遍的心血管疾病不允许老人承担太大的活动量。更有少部分老人因中风等疾病导致行动不便，不得不借助轮椅。对于他们来说，下楼活动几乎成为难以实现的梦想。 我们曾经不止一次看到这样的情形：一个老人为了上下楼，准备着两样"法宝"，一个是手杖，一个是小马扎。老人颤颤巍巍地爬一层，到了一个平台就打开小马扎坐下喘会儿气。上个四楼往往要停两次，花上十几分钟，让我们这些后辈看了十分心酸。 2、多层住宅仍然是城市居住的主要形态之一，老人是主要的居住人群。 据相关统计资料，南京市主城区建于2000年以前的多层住宅小区多达220个以上，每个小区的楼栋数平均在15栋、30个单元以上，居住人口（按7层、一梯三户、户均人口3人计）在四五十万以上。算上江北工业区自建的住宅，和2000年以后开发的商品房，全市常住在多层住宅内的居民数应该在百万人以上。 多层住宅出现在1980年后，开始以单位产权、职工承租形式出现。1995年前后，还在福建路等地建设了几个楼层高达8层、9层但又没有配备电梯的住宅小区。现在已经近30年过去，当初"有资格"享受公房承租福利的职工大都已经或者即将步入70岁以上的老龄，楼梯成为他们出行的第一道"天然屏障"，极大地限制了他们的活动范围和生活品质。而历史原因也决定了，这部分人先后受文革中"上山下乡"、国企大规模改革中的下岗分流影响，收入普遍不高，而持续高涨的房价也使得他们自我改善居住条件的能力不足，导致不得不被束缚在"空中"的现状。 何况任何年龄段的人都会进入老龄，如何顺利地跨出家门、接触路面乃至社会是迟早必须面对的难题。 3、除老人以外居民的需求。 除了老人对电梯的迫切需求外，如孕妇、孩童、肢体伤残等特殊人群也很需要借助电梯，以安全、自如地下到地面。 4、房地产市场的发展不利于需求电梯人群自主改善居住条件。 当前，城市房价高企，经济条件不好的老人们根本没有自主购房置换的能力。老人们还受原有生活环境依恋的限制，老街坊、老邻居是老人们社交的最主要对象，如果改变居住环境也不利于老人们之间的精神交流。而如孕妇，要么是限于经济拮据而与父母、公婆同住，要么是购买二手房的城市新增家庭，短期内很难自主解决垂直交通便利需求。 5、多层住宅加装电梯也可以很好地提高部分居民小区的档次和居民的生活质量，提高住宅经济价值，很好地配合旧城改造。 建筑除了有设计、使用寿命外，还存在外表感官评价度的高低，影响住宅在市场上转让或者出租的价值，更主要的还在于影响到片区乃至城市的整体面貌。建筑年代久远，虽然设计使用寿命没有问题，但是外观破损、墙面斑驳等既会影响美观，也会降低居住品质，需要适时改造。 改造无外乎拆旧建新和修旧"焕新"两种途径，笔者认为南京市在这两种途径的选择上采取的步骤是正确的。2000年到2006年以前，南京市旧城改造主要集中在拆旧建新上，所针对的是老城低矮建筑区。通过大规模地拆迁、新建，确实提升了城市各方面的品质，提高了土地资源的利用效率。自2006年以后，集中精力对成片居民小区开展出新改造，取得了一定的效果。相比较两者的成本，修旧明显大大低于拆旧。但是，如何从根本上提升老小区品质，如何从更长远的角度解决居民的现实迫切需求，笔者认为加装电梯是个当前恰当的选择，并可以兼顾到未来的城市生活需要。 二、多层住宅加装电梯的条件已经具备。 1、多层住宅加装电梯的技术破解。 "多层住宅加装电梯"的构想最早是由上海交通大学机械工程及自动化系主任朱昌明教授提出的。简单说，就是为原先没有设计并预留电梯安装空间的老、旧建筑，根据建筑自身的条件，设计、安装为所附建筑服务的电梯。从技术上说，"旧楼加装电梯"并非难事。据专家介绍，不管是砖混还是框架结构的房子，只要有3平方米～4平方米的电梯井道空间，并有条件建一个1.4米深的梯井底坑就行。即使条件不够，还可以通过外围修建电梯楼、设计贴墙式电梯等方法来解决。近年来，在上海、广州、北京等大城市电梯加装普及工作的推动下，电梯厂家有针对性地设计了新型的加装方式，电梯厂家和设计部门一般推荐使用钢结构框架一体式无机房电梯，施工简便、对原有环境改变少、运行噪音小，也大大降低了安装成本，外观效果也很好。可以说多层住宅加装电梯从技术上已经完全成熟。 2、多层住宅加装电梯的费用估算，国外以及国内其他城市的模式。 从费用上说，旧楼改造加装一部电梯，设备和安装费用加起来大概耗资20万元，部分仅容纳三四人的"迷你电梯"费用则低至12万元，按7楼一梯两户分摊，每户费用不到1万。对于这笔费用的支付，芬兰的做法是中央财政、地方财政和居民各出40％、15％和45％，德国有一种付费电梯，像自动售货机一样，只要投币或插卡，电梯就投入服务并自动计费。而上海主要考虑政府全额投资、政府和居民共同投资、政府和单位共同投资、房产开发商投资和电梯厂商投资等五种方式。广州市基本采取了政府补贴、单一产权单位、住户共同承担的方式，从城市建设资金、经济适用房建设资金、房屋维修基金中，经过科学测算，提取一部分作为政府投入。 三、加装电梯涉及法律问题的简单分析 作为一项惠民的大好事，也有必要从法律层面予以恰当的分析，把好事考虑的更周密。加装电梯主要涉及物权（民事法律），以及因物权行使而产生相邻权关系，和行政审批两部分。 《物权法》、《民法通则》规定，物权人和用益物权人对房屋产权、土地使用权共有部分共同使用和管理的权利义务，多层住宅加装电梯必然会涉及共同共有物权的使用。对共有物权的使用应符合为共有权人的共同利益、不得妨碍其他权利人的利益的法律规定，因此，加装电梯必须取得相关权利人的同意。同时，《物权法》规定的一项重要立法目的是：发挥物的效用，保护权利人的物权。也就是说，充分发挥物的功能使用是符合法律规定的。对其他权利人（相邻建筑所有权人的如出入、通风、采光等相邻权）的权利保护应限在合理范围内即可。因此，有关媒体或者政府机关"加装电梯需经本小区全体业主同意"的说法是不能成立的。 至于政府审批所涉及的行政法律关系，据2008年2月23日《南京日报》报道，旧楼房加装电梯涉及到规划、建委、消防、质监等多个部门。市质监局特种设备安全监察处表示，旧楼增设新电梯，只要申请人在施工前向质监部门申请，并提供电梯施工图、施工方资质证明等手续，经过审批合格后即可。电梯安装结束后，需经质监部门检验合格，方可运行。申请人还必须到规划等部门办理手续，但规划等手续不作为质监部门许可的前置条件。市规划局城中分局一位工作人员说，旧楼申请加装电梯，按规定应申请报建。业主应委托一家具有房产开发资质的单位，向规划局提出增设电梯申请。规划部门不接受个人申请。消防部门表示，增设电梯不能堵塞消防通道。至于增设电梯是否需要到市建委立项，市建委工作人员未给出明确答复。但他表示，如果规划部门审批时要求申请人对房屋作抗震鉴定，就必须到建委抗震办办理审批手续。从该报道内容来看，行政审批存在多部门管理、口径和依据不一致等缺点，实际上处于无法操作的局面，而民间的需求是掩盖不了的。在南京军区总医院的家属区，已经有两幢住宅在审批无门的情况下"强行施工"完成电梯加装改造。所以，为了克服行政管理上的困难，需要市政府出面协调规划、城建、质监等相关政府职能部门，参照广州市的经验，制订、出台一部适于操作的政府规章。 四、对我市加装模式的建议 南京在电梯加装的市场研究上略迟于广州等地，但也掌握了后发优势，结合老城改造，一方面可以降低施工成本、减少对居民日常生活的负面影响，另一方面也必定大大提高老城改造的居民满意度。 南京某企业经过一定范围的市场摸底，对市民意愿、电梯产品选择、政府职能部门审批意见等都有了了解。在此基础上，拟定了一份加装计划。 （1）、地域范围：以南京市主城区范围为主辐射国内各省市。 加装电梯建筑类别：未配置电梯的2层以上住宅及非住宅（如办公用房、老年活动中心、会所等） 加装电梯适用对象：自有产权的民用住户、政府租售公房、厂企自建职工住房、部队军事院校家属住房及分配住房。 （2）、使用电梯产品及安装改造技术 采用1米宽民用无机房曳引电梯，此电梯产品有如下特点：1、结构紧凑、体积小、便于安装；2、抗干扰，可靠性及安全余量大；3、传动效率高、运行平稳；4、维护费用低，检修方便，省电高效。此类产品价格较低，适用旧楼加装对建筑结构破坏及改动性较小。 常用普通多层住宅楼梯间通常设转弯休息平台，将候梯平台和电梯门设在转弯休息平台，各楼层居民乘座电梯到达自己的楼层上半层楼或下半层楼即可入户。所需要的改造是将楼梯间转弯休息平台外墙打通，满足候梯平台尺度要求，门厅外考虑垂直电梯井道承重问题建造井道基坑，相关联的还有用电接入、对楼宇自有管井影响问题、立面协调统一等问题。 （3）、市场运作形式 参与者：加装电梯服务公司（暂定）、电梯销售安装企业、政府监管部门、业主及物管公司（包括企事业单位）。 组织形式：成立专业加装电梯服务型公司 业务范围：多层物业加装电梯服务代理与业务咨询，为整体流程提供全程服务与管理。 以上计划的实施，受托于使用电梯的业主及单位，完成全程服务，收取服务代理费用，费用来源渠道由使用电梯者及电梯销售企业构成。 （4）、资金问题 加装电梯的资金问题是该项目最难解决及最关键的问题。加装电梯作为一项惠民工程，主张政府牵头推进，从城市建设资金、经济适用房建设资金、房屋维修基金中提取一部分，或者按照"老小区出新改造"资金承担模式，由政府财政承担一部分（不低于30%）。单一产权单位（如果属于单一产权单位）承担一部分（不低于30%）。其它部分根据多数业主利益一致的原则，根据不同楼层及不同建筑面积的住户构想以下方式进行分摊收取： 计算公式：加装电梯费用×（楼层数÷各户楼层数相加之和 +单户面积÷各楼层面积相加之和）= 每户分摊费用 五、总结 客观地说，笔者本文所作的陈述，以及所依据的资料未必全面、准确。但是，作为一项对城市建设有帮助、对居民日常生活有益的提议，多层住宅加装电梯符合居民需求，对于切实解决民生难题有非常现实的意义，并且在技术上和物质支持上都是可行的。目前，南京市已经有企业在做这方面的市场开发，但因为存在前文所述的制约，尚未取得实质性进展。而广州市早在2004年就已经有人大代表提出议案并得到采纳，上海市则在2003年就已经试点实施，对比我市情况，应将该议题尽早论证，让全省几百万迫切需求电梯的市民能够早日如愿。